Ely
本日は、筆者がかつて大学新入生向けのお部屋探しのアルバイト(宅地建物取引士の方へ引き継ぐまでの業務すべて)をしていたこと、筆者の配偶者が先月に住宅購入したことからも非常になじみ深い不動産について扱います。売買契約のみではなく賃貸契約にも関係するので多くの人に関わる分野だと思います。
引き続きこのテキストを使います。
不動産登記
法務局に、土地は1筆ごと、建物は1個ごとに記録。登記事項証明書・登記事項要約書は手数料の納付でだれでも(建物の所有者などの当事者以外も)交付を受けられる。法務局(登記所)には地番を調べられる公図・14条地図や、土地についての地積測量図がある場合もある。なお、問題としては頻出であるが、土地建物等の価格については割愛。
不動産登記記録
表題部：土地(地番など)、建物(家屋番号など)。ちなみに筆者の住居の地番と家屋番号は、住居表示(公的な証明書に記載されていたり配達に用いる住所の番地)と一致していないのだが、これは珍しいことではない。
権利部：甲区(所有権に関する事項)、乙区(抵当権や賃借権に関する事項)を記載。登記義務はない。
登記の効力
対抗力：権利を第三者に対抗できる。仮登記の場合は除くが順位保全の効力がある。
登記をしなくても対抗力が生じる場合として、借地上の建物を登記した場合の借地権、建物の引渡しを受けた場合の借家権がある。
公信力：登記にはない。これを悪用した、俗に言う地面師詐欺のような手口もあるので注意。
借地借家法
借地権
土地を第三者(地主)から借り、自己所有の建物を建てる権利。普通借地権と定期借地権がある。現代ではなじみが薄いかもしれないが、分譲マンションや分譲建売住宅では、売主が土地を所有し各区画を販売する形態で、普通借地権や一般定期借地権の場合もある。
借家権
賃貸契約に関わるのでよりなじみ深いと思われる。借家権の登記はしないことが多いが、建物の引き渡しがあれば借家権を第三者に対抗できる。
普通借家契約；賃借人が契約の更新を請求でき、賃貸人は正当事由がない限りそれを拒むことはできない。
定期借家契約：契約期間が満了した場合に更新されない。ただし、定期借家契約であることを説明する義務があり、それに加えて原則として期間満了の1年前から6カ月前までに賃貸人から書面を交付し、期間満了を通知しなければならない。
賃借人は契約満了で追い出される、やむを得ない事情でないと中途解約できないなど一見メリットがないように思われるが、学生などある程度契約期間がわかっている場合にはそこまでデメリットが大きくない。とはいえ、必ず説明する必要はある。
賃貸人は不動産会社や投資家などより、転勤などに際して一定の期間居住していない分譲マンションや住宅を貸し出し、家賃収入を得て住宅ローン返済に充当しているといったケースが多い。筆者の配偶者の実家がこのパターン。
区分所有法
主に分譲マンション、他にも古くは長屋、もっと現代風に言えばテラスハウスといった形態の建物にかかわる。区分所有者は全員が管理組合を構成する。
専有部分：住居・店舗・事務所などとして独立した部分。
共有部分：廊下・階段・エレベーター・バルコニーなどは法定共用部分とされる。他にも、規約共用部分、例えば集会室や、最近の分譲マンションではトレーニングルームやレンタルスペースなど多様な共用部分を備えている場合もある。
宅地建物取引業法
賃貸でも売買でもお世話になる宅地建物取引士の業務を定めた法律である。自己所有の物件を自ら賃貸することは業ではないとされる。
賃貸・売買契約前の重要事項説明は宅地建物取引士が必ず行う。筆者がやっていたアルバイトは宅地建物取引士に引き継ぐまでの業務すべて(ただし自らが運転する必要はなく、タクシーチケットを発行してもらって物件を内見していた)。
売買契約上の留意点
特に中古住宅の場合、仲介業者が間に入ることが多いとはいえ売主・買主とも個人であることもあるので、住宅を売りたい・買いたい人は知っておきたい。
手付金
契約の履行に着手するまでの間、売主は手付金の倍額の提供(例えば手付金が100万円ならその返還に加え100万円を買主に提供)、買主は手付金の放棄により契約を解除できる。配偶者がすぐに手付金を工面できなかったので、筆者が手付金の100万円を工面したのだが、銀行で引き出すのにも持ち運ぶのにかなり緊張した。イェーーーイ！ジャスティス！！！
危険負担
自然災害などの売主に責任がない原因で建物が滅失・損傷した場合に、買主は履行の拒絶または解除が可能。
契約不適合責任
契約の内容に適合しなかった場合に、売主に対して買主が追完請求・代金減額請求・損害賠償請求などができる。不適合が軽微でない場合には契約解除も可能。
特約により免責可能だが、売主が不適合の事実を知りながら買主に告げなかった場合の責任は負う。筆者の住宅はそれなりに築年数が経っているので現状渡し・契約不適合免責特約があった。たまに雨戸や網戸の建て付けの悪さを感じるが、致し方ない。