Ely
問題演習をしっかりやっていったら合格点は取れそうになってきた。
権利関係は民法単独からの出題が10問前後ですが、借地借家法等も関係し、文字通り借地や借家については民法より優先することになります。
借地借家法が確実に関連する問題が2〜3問程度出題されます。
他にも区分所有法、不動産登記法から各1問程度の出題が定番のようです。他で取れる自信あれば捨ててもいいかも
今回も出題のポイントをメモするような形になります。
権利関係：借地借家法
全60条ほど、また実務的にも、あるいは実務に就かずとも生活でも役に立ちそうなので全文に目を通しておくほうがいいと思います。
第1章 総則(第1条・第2条)
借地の定義は「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」とされている。
よって、資材置き場等の建物の所有を目的としない土地の賃借は借地借家法に定める借地ではなく、民法の規定によることになる。
第2章 借地(第3条〜第25条)
次のような事項が頻出。
現代では借地にあてはまる取引はあまり多くないが、一部の分譲物件では土地の権利が定期借地権になっている場合がある。
・存続期間は30年、最初の更新は20年、以降の更新は10年。これより長い期間を定めても可。
・土地の登記がなくとも土地の上に借地権者が登記されている建物を所有していることが第三者への対抗要件となる。
・一部の分譲物件にある「定期借地権」は存続期間を50年以上として契約の更新等の請求をしない借地権。公正証書等の書面が必要。
・「事業用定期借地権」では、事業用建物の所有を目的とする借地について、存続期間が10年以上30年未満の場合は必ず、存続期間が30年以上50年未満の場合は任意で定めることができる。公正証書が必要。
第3章 借家(第26条〜第40条)
次のような事項が頻出。
・期間については法律の原文を詳しく読んだほうがいい。時間があればまとめたい。
・賃貸借は登記がなくても引渡しが対抗要件となる。確かに賃貸借でいちいち登記はしない。
・「定期建物賃貸借」(定期借家契約)では、公正証書等の書面で契約をすることによって契約の更新がないこととすることを定めることができる。色々と賃借人に不利だが、賃貸人が転勤等で所有している建物に限られた期間居住しない場合などに多い。
第4章 借地条件の変更等の裁判手続(第41条〜第60条)
出題がないというか、宅地建物取引士がどうにかできることではないので割愛。
権利関係：区分所有法
アパート・マンション、長屋・テラスハウス、店舗・事務所テナントなどに関する法律。全72条なので簡単に目を通しておいたほうがいい。
・区分所有者の団体(管理組合)は全員で構成する。
・占有者(たとえばいわゆる分譲賃貸マンションなどで所有者と賃貸借関係にある人物)には議決権はないが、利害関係を有する場合に集会で意見を述べることができる。
権利関係：不動産登記法
全164条。
ここから1問しか出題されないと思うと正直捨てたいが、おそらくそこまで難しいことは問われないと思われる。