Ely
まずこれをしないことには仕事にならない
「宅地建物取引業者の免許」「営業保証金と保証協会」「宅地建物取引士の登録」の3つに分けて学んでいきます。たった86条から20問が出題されるからこれはやっていかなければ。
ちなみに明日は「業務」のみの予定です。
宅建業法：免許
これは「宅地建物取引業者」の免許に関することです。行政書士としても手続を代理することが多いので知っておきたいところです。
有効期間は5年で、更新が必要です。
更新については宅地建物取引業法施行規則(国土交通省令)の定めで免許の期限の90日前から30日前までに免許申請書の提出が必要です。
国土交通大臣免許：二つ以上の都道府県
都道府県知事免許：一つの都道府県内のみ
免許を受けられない欠格事項についても定められています。その他、登録に必要な細かい事項は明日「業務」のところで触れます。
・破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者
・免許の取り消しから5年を経過しない者
・宅建業法、暴対法、刑法の一部で罰金以上の刑の執行から5年を経過しない者
・(上記以外で)禁錮以上の刑期が終了してから5年を経過しない者
出題が多いのはこのあたりですが、全部で15項目あるので他の欠格事項にも目を通しておいたほうがいいです。
執行猶予満了の場合はその時点から免許を受けることができます。
その他、「免許換え」「変更の届出」「廃業の届出」などが頻出です。
免許関連の罰則まとめ(刑事罰であって取り消しなどの処分は後日)
・不正の手段で免許取得、無免許事業、名義貸し、業務停止命令違反
3年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金
・免許申請書の虚偽記載等
宅建業法：営業保証金/宅地建物取引業保証協会
どちらも業務で損害賠償が生じた場合の保証となります。保証に加入しないと事業を開始できません。
・営業保証金
主たる事務所1000万円、その他の事務所1ヶ所につき500万円
主たる事務所の最寄りの供託所に供託
現金以外に国債・地方債といった有価証券でも可(地方債は額面金額の90%)
・宅地建物取引業保証協会
主たる事務所60万円、その他の事務所1ヶ所につき30万円
保証協会を通して営業保証金の供託と同様の保証が受けられる
現金のみ
(都道府県、また入会先が不動産保証協会か全国宅地建物業保証協会によって違うので出題されることはないが、実務上はこれに加えて不動産又は宅建業の協会と保証協会の入会金が数十万円かかる)
宅建業法：宅地建物取引士
宅地建物取引士にしかできない業務は次の3つです。
・重要事項説明書(35条書面)の説明
・重要事項説明書(35条書面)の記名(押印)
・契約書(37条書面)の記名(押印)
宅地建物取引士試験そのものについても定められていますが、試験で問われるのは登録に関することです。
登録講習を経て、試験に合格した都道府県の都道府県知事に登録することになります。登録については期限はありません。
登録には2年以上の実務経験又は登録実務講習の受講が必要です。
それを経ても登録ができない場合についてはほぼ宅地建物取引業と同じですが、次の定めがあります。
・宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者
これは民法、そして18歳成人とも関連するので今年出題される可能性が高そうです。
民法では「法定代理人に営業を許された未成年者に関しては、その営業に関しては、成年者と同一の行為能力を有する。」と定められていることに関連しています。
そして、この登録をしただけでは宅地建物取引士にはなれません。
次の手続による宅地建物取引士証の交付を受ける必要があります。これは有効期間が5年で、更新のたびに登録実務講習とは別の講習が必要です。ただし初回の交付を合格から1年以内に受ける場合や、登録の移転の場合には講習の必要はありません。
宅地建物取引士証の交付を受けてやっと宅地建物取引士であり、自ら宅地建物取引業を営む場合には上の免許を受けることになります。
また、登録の消除や失効の場合は宅建士証の返納、事務禁止処分の場合には宅建士証の提出が必要となり、返納や提出をしなかった場合10万円以下の過料(行政罰)が科されます。